几个月前，郑水兴大师在（星洲日報／投資致富‧產業焦點）的撰文中，对马来西亚的房地产做了几项预测，propcafe.net 按郑大师的预测，拟出我们的看法，愿与读者分享：-
第一預測 全球透過房產公開“籌款＂
鄭水興表示，如今有一很明顯的現象，即是世界多個國家高調地利用房產興建計劃或經濟特區來吸引全球資金。他指出，新興國家如巴西已開始通過各種投資活動，向全世界招資來發展里約熱內盧，以迎接2年後的世界杯及4年後的奧運會體壇盛事。同時，我國也透過依斯干達經濟特區，投入世界級的基建招資，寮國與緬甸也因經濟特區發展而逐漸興旺了起來。
“不僅新興國家，即使富裕如中國也積極開發第二、三線城市，在南寧、成都、杭州、無錫等地方建設了多個經濟特區來招資。＂此外，馬爾代夫、西班牙、德國、英國、澳洲等條件優越的國家也向世界投資者招手，甚至連美國都鋪紅地毯向亞洲國家吸引投資。房地產市場也因世界各國的推出發展計劃產生重組現象。
[propcafe.net： 以经济学的 Y=C+I+G+X-M 理论而言，房地产的确可以带动经济，因为它可以牵动32种行业，如建筑，装修，室内设计，家具，灯饰，房地产中介，银行，保险业等， 政府积极带动特区如依斯干达经济投资，不仅增加了政府投资 (G↑) ，刺激了私人界的注资 (I ↑)，32种行业的消费会额会增加 (C ↑)，也会吸引外资投资本国 (X↑)，无形中提升了倍增效应（Multiplying effect）】。
第二預測 房產熱點南移
在房地產熱點方面，鄭水興發現投資者的焦點有往南移的傾向。鄭水興指出，中國藉著各種經濟活動向東南亞國家招商，日本已計劃在今年進軍東南亞市場，連美國也出訪緬甸，積極跟東南亞打交道。即使我國本身投資熱點也往南移至柔佛依斯干達。
“在我的預測之中，依斯干達在今年必定大熱，特別是新加坡與中國的投資者更加為之瘋狂，大馬投資者也會把焦點從其他城市移到依斯干達，而且同時受益的還有柔佛新山地區。＂此外，鄭水興表示，全球化、歐美及中日南下的趨勢，會促使2013年房地產市場再度起飛。
东南亚的房地产的确在近期内受到许多海外关注。
【propcafe.net: 伊斯干达似乎有过热的现象，归咎于从彼岸新加坡涌过来的投资者，伊斯干达的确热力四射，可是热力是否可持久，得看谁将成为下一届首相，下一届的巫统党内选举将成为关键，所谓一朝天子一朝臣，新上任的首相会重新规划发展区，如老马时期的布城，阿都拉时期的北部经济走廊，南部经济走廊等。伊斯干达 与前首相老马的布城有异曲同工之妙，都是以政治为导向的发展区域，成功与否，得看哪个政党及哪位领袖当家】
第三預測 東南亞房產崛起
鄭水興表示，東南亞原本就是一個很龐大的市場，從近期東西方大國都積極向東南亞國家示好的行動中，可看見他們對東南亞的興趣，如美國，近來就很注重搞好與泰國、柬埔寨及緬甸的外交關係。
他指出，印尼與緬甸將是東南亞新崛起的兩大紅星。“印尼的龐大人口消費力及低廉勞工，緬甸從封閉到開放，都能吸引外資前來投資，在突然受到全球化的衝擊下，最先上漲的必然是房地產。＂
儘管如此，鄭水興表示，擁有健全與穩定的法治，大馬與新加坡繼續保持在東南亞的優越地位無可取代。“很多商家開發東南亞市場時，都會選擇這兩個國家設為區域中心，所以在金融、辦公、行政等方面的服務領域會向好，房地產也因此受惠。＂
【 Propcafe.net：新加坡近来政府的一系列打房政策已经凑效，外国人在新加坡置业需付出相当大的代价，颇高的印花税，房屋销售税，银行的严厉政策，冷却了外资的投资性质。相较之下，大马的打房政策还是相当温和的，原因无他，在大马，大部分主要的发展商都是国营或国资企业，打房策略如太紧绷，会影响这些国资发展商的前景】
第四預測 旅遊項目屬獨立創造熱點
旅遊地點能帶動附近一帶的房地產價值，鄭水興表示，一些地區的發展也在積極推動旅遊發展，讓其成為有別於經濟特區的獨立創造的投資熱點。“墨西哥的坎昆、泰國的曼谷，特別是澳洲的黃金海岸，都是一些房產被旅遊業帶動發展蓬勃的地區。＂
“我預測在2018年，旅遊相關產業如酒店、度假村、生態旅遊公園、民宿、高爾夫球場一帶的產業將是價值最高的房地產業。＂他也指出，商務旅遊業在大馬已開始受注重，“大吉隆坡計劃＂中振興商務旅遊業方面就包括鼓勵2013至2016年之間建立更多的會議廳及四或五星級酒店，以容納更多來自世界各地的商旅人士。
【propcafe.net大马的主要投资地点还是集中在三大城市，即吉隆坡，槟城，及新山伊斯干达。其他旅游景点的房地产业，如马六甲，浮罗交怡，亚庇，金马伦的旅游产业还是不成气候】
第五預測 有錢人會更有錢
鄭水興表示，房產投資近年內造就了很多百萬富翁，這現象在中國或其他新興市場尤其普遍。他說，富人會比一般的人較有財力與網絡透過房地產賺錢，由於今年銀行會加緊信貸條規，融資難度增高，現金充裕的人總會比較有優勢，進一步促使有錢人變得更加富有。
【 propcafe.net：不只中国，其实全世界也一样，按20：80常例，世上20% 的富人拥有世界80%的财富。打房策略越加严厉，只能打击到芝麻绿豆的小投资者，手上现金流优渥的富人投资者还是不受打击的】
第六預測 二手房市價值高
鄭水興形容大馬的二手房市像孤兒一樣沒人照顧，他鼓勵政府給予適當的關注，二手房市其實擁有很高的價值。鄭水興表示，政府或發展商不應該僅僅注重如何抬高價錢或全數售出，而應該注重買家或租戶的使用目的，因為房產的用處可以決定它日後的價值。
“如果政府引進外來的投資者，是為在大馬建立第二家園，或計劃設立多間分店，那麼這些投資者是最優質。＂鄭水興舉例說，KLCC區有一棟樓的地點與發展商都很理想，可是其中80%的買家是外國投資者，2009年債務危機發生後，投資者將產業摒棄，無人使用。數年過去，該產業即成為不是很理想、投資回酬低的房產。“政府若能在二手房方面照顧好，房產會才能長期發展，這對各個方面人士都好。＂
【 propcafe.net: 关于以上这一点，PROPCAFE.NET 相当同意，政府开一只眼，闭一只眼的，默许发展商提供 DIBS，10-30% 回扣，免付律师费，印花费的措施，无形中提高了投资者的购买能力，投资者甚至无需掏出分文，只需有收入，贷到贷款，就能坐拥房地产。
这也造就了一手房（发展商直销）及二手房的不公竞争平台，毕竟二手房市的销售者无法提供，免息贷款，免律师费免印花税的，在竞争上已经输了几个马鼻。正如郑大师说言，政府如要看到房市健康的茁壮成长，得须让一手及二手市场自由竞争]
第七預測 交通阻塞租金跌
現在很多投資者都在追捧MRT相關地帶產業，認為是投資熱點，惟鄭水興卻有不同的看法：“雖然現在建著MRT，日後一帶房產的價值會提昇，但興建過程中導致的大塞車會讓附近的商業區租金下跌。＂
他補充，投資回酬率下跌，現金週轉問題可能浮現，也許投資者會在有成果之前放棄該產業了。鄭水興表示，交通的方便奠定了地區的發展價值，韓國江南的成功可以歸功於它交通非常便利。
【Propcafe.net: 现在许多发展商都用MRT/LRT 交通枢纽做卖点，propcafe 与郑大师的看法不约而同，在供过于求的情况之下，靠近MRT 的房地产升值会受限，租金会下跌】
第八預測 馬來友族進軍房產
鄭水興指出，以往投資的熱點都是根據人流聚集，自然形成的；但是如今投資熱點是受政府發展計劃影響，創造出來的。“現在所有最大型的項目都可輕易看見友族同胞或政聯公司以重要角色參與，可見巫裔同胞對房產的興趣濃厚。＂
鄭水興表示，如今可看見成功巫裔房產投資者大量湧現，也可看見巫裔房產投資講師給予房產投資講座，帶動數千人參與，而這趨勢將會很快地擴展開去。
【 Propcafe.net: 过去二十年以来，房地产投资只是受华裔同胞的青睐，巫裔同胞除了购买自住房地产之外，鲜少涉足房地产的投资。可是，我国的保护土著新经济政策，始于70年代，30余年以来，造就了许多马来中产阶级。10年前，许多土著产业若被拍卖，或无人问津，可是今时今日，地点较好的土著产业拍卖，也不乏有投资及投机者，只能说，今非皆比。】
第九預測 外國投資者大舉進場
很多人認為外國投資者在過去2年內把房地產價格炒高，惟鄭水興表示，其實外國投資者對我國房地產的興趣不高，參與程度也不如市場傳言所說般廣，相反，我國還面對印尼雅加達逐漸興旺所帶來的競爭壓力。然而鄭水興預測此情形將在大選過後有所改變。
“今年外國投資者在大選之後會大舉進場，因為大選後政府將會宣佈更多此前未曾對外發佈的發展計劃，而政策方面也逐漸對外國投資者更加友善。＂他說，這些發展計劃能夠吸引具有冒險精神的中國富裕青年與受政府房產稅務壓抑的新加坡投資者。
【 Propcafe.net : 对于外国投资者是否会大举进场，propcafe.net 还是保持观望态度，这归咎于国家政策，朝令夕改，以售后产税 RPGT而言，自 2003年以来，为了打房，政府已经更改了无数次，外资将无所适从。总的来说，如果政治政略稳定，投资者将不请自来 】
第十預測 房價將創紀錄
至於大馬房產今年的價格走勢，鄭水興預測依斯干達或會在今年創造大馬房價歷史新高，而“大吉隆坡＂計劃則稍微緩慢，續在2015年創造新高。
【吉隆坡及槟岛市内高楼 HIGHRISE 的销售价，从每方尺600元起跳，到1200元不等，相较之下，有地房地产的每方尺价格还是偏低的，从250-500元起跳，故此，propcafe.net 认为以长远投资而言，有地房产的升值能力较高】
