序文
PROPCAFETM每位创办人都是不折不扣的房地产狂热者。我们不是地产界的大师，我们只是一群热爱分享各自经验和研讨房地产资讯的发烧友。这些年来我们的WhatsApp群组积累了许多资讯，也有许多来自创办人经验。本文结合了大部分的叙述，希望赋予投资人或房产待购者宝贵的参考。谨记所有的意见需依据个人情况采用，不要盲目跟从。
您可放松地如看小说般阅读，如果你喜欢我们的引言，请使用它，当然可以的话请记得引述我们论述。如果你认为这都是胡说，可以跳过与忽略它。
观点是没有所谓的对与错！如果你没办法一次性读完（实在挺有难度的），欢迎下次再来参阅哦！
Note: If you prefer to read in English version, please check it out here!
让我们开始PROPCAFE 购房者”宝典” – ”购买房产的120 个不”!
A1. 投资用途 (综合观察)
- 1 当涉及到投资，不要买你想要的，要买大众想要的。相对于投资在高端物业，中端物业已被证明是更易于出租和出售，并取得相应的投资回报。稀分市场（Niche market） 需要不同级别的长线持有力。不要让自己因投资高端物业, 投入大笔金额后无法在短期内变现而身陷困境。如今低廉物业过剩，您可要好好做分析。
准备事宜: 你的目标区域的大众市场是什么？切记，不同的地区有不同级别的大众市场。
- 2 不要一等再等！只要有好的物业和价格，任何时候都是购买房产的好时机。好的产业即使经济低迷，房价也不会遭受完全显著的下降。要“捕捉” 低于市场价格又好地点的物业对于普通投资者并不容易.
准备事宜: 什么水平才视为一个正确入场时机？ 如今你可用许多网上资讯和交易数据可以做参考。
- 3. 当你购买远低于市场价值的二手房，请不要太开心！事前查询工作非常重要。
准备事宜: 检查房产是否有中止诉讼的申请，它可能已属于拍卖物业了。
- 4. 不要购买你不熟悉的产业类型。须跳出传统的投资组合和必须有多元化的思维.
准备事宜:了解你自己的财务和离场策略。
- 5. 不要让决策完全基于价格和市场价值（不论上升或下调）。一些物业特征和位置可以激发购买者的情绪（熟悉感）和拥有欲，特别是在一个发展成熟且供应有限的区域。
准备事宜: 成熟的区域有更多的交易数据，找出它的供应和需求！
- 6. 不要购买未经实地考察的单位。否则，这和瞎子摸象没分别。
准备事宜: 在不同的时段（早和晚），人潮（高峰和低峰）考察物业地段。
- 7. 不要买有墓园景观的产业! 当然有少数的会兴旺，但绝大多数会因多数买家主观因素而不利脱售.
准备事宜: 尝试谷歌搜索并向有关地方政府了解房子所在地段的未来规划，尤其是周围未开发的土地。
- 8. 不要太专注于同一栋楼的租金收入的差异。差异可能取决于运气，对方（在一定程度上，你所用房屋经纪人）的能力和单位设计或许直接影响租金高低。
准备事宜: 了解市场的租金价位，设置合理范围。只要属于合理的出租价格都可以接受。不要因小失大.
- 9. 只为了找出如何购买更多超出你负担能力的融资方法而参加房地产学习营是不正确的。当你在挑战这个银行信贷系统的时候，你可能同时在自掘坟墓。不要“赌”，要的是可负担的投资！
准备事宜: 理性购买你能力可以负担的房产。
- 10. 不要纠结于那五到十千的小钱，如果你真心想要成交这笔买卖。别因为小数目的讨价还价而因小失大。
准备事宜: 设定自己的合理价格范围，而不是定价！
- 11. 不要人云亦云，你须要拥有自己的观点。否则， 交易失败时就不要怪罪任何人。
准备事宜: 一定要自己做足功课！投资是没有捷径的。
- 12. 不要吝啬于律师费。寻找适合你的好律师，并支付他们合理的费用。如果你想在房地产长期投资，让他们成为你的长期合作伙伴。
准备事宜: 向有经验的投资人请教和获取可靠的律师联系。
- 13. 选择房产时不要迷信于数字，如八或四。面向北方和南方的四号单位或许比面向西边的八号单位更有价值。
准备事宜: 不要因为迷信而付出高于单位的溢价。确保你支付的价格不会使你的单位以后失去竞争力。
- 14. 不要期望发展商给予完美的质量，尤其是作为出租用途。一直等待开发商完美的修复，无形中也在耗费你的金钱。
准备事宜: 多结交从事房屋修复的朋友或许可以更有效的处理单位的瑕疵。 责骂，大叫，抱怨都于事无补。投资重要的是快和准。最重要的是尽快完成房屋修复和装修然后出租.
- 15. 不要相信保证租金回报方案。一个好的交易和屋业是不需要此优惠来刺激销售的。
准备事宜: 研究并找出物业的”实际”价值。大多数时候，你会惊讶，是你在支付保证租金给自己。
- 16. 不要因为很多人买而买。更不要因为听信无根据的消息极力推崇而买。一个极好的项目，特别是由政府发起的大型项目，大多数需要较长的时间来实现。如果政府说它是10年，你最好把它作为15-20年来实现，确保你有能力长期持有。
准备事宜: 考量经济基本面，了解需求和供应。
- 17. 不要受情绪的影响而购买. 休息一下，走出销售厅，呼吸一些新鲜的空气。千万别再销售厅里做决定。
准备事宜: 你可以去销售厅很多次，但最好在进入销售厅前作出决定再刷卡或签署你的支票。
- 18. 不要因为自尊心作祟或试图和朋友比较而购买。一个优质的投资者应该重质不重量。
准备事宜: 了解自己的财务状况，月供金额和负担能力。
- 19. 不要相信捷运发展的大肆宣传，除非经过验证。
准备事宜: 请随时核实新闻，最好可以看到招标公告！我们预计2021年，MRT3捷运都可能还在于政府的畅谈中。
- 20. 不要低估学生和商业租赁，即使他们提供较低的租金。在多数情况下他们缴交租金比一些狡猾的租户来得准时。因为马来西亚没有全国住户验证数据库，不要盲目的追崇高租金回报。
准备事宜: 找一个好的房产经纪来筛选并确保所有的文件有法律效应。
- 21. 如果房客准时付款，并照顾好你的单位，那就不要随意提高租金。
准备事宜:了解市场情况，你的产业附近地段的需求和供应量。
- 22. 不要完全相信房地产论坛的评估，他们大部份有自己的议程和推销或诋毁某些发展或开发商。如今有素质的讨论平台少之又少。
准备事宜: 取用不同来源的信息。
- 23. 不要随意反悔你最终出售或购买的决定。否则没有人会再为你服务。投资总是要秉持一言千斤思维。
准备事宜: 做好决定才下定金。
- 24. 不要因为你的房产成交价低于市场价格而太高兴。如意算盘别打得太早。
准备事宜: 检查市场价值
- 25. 不要忘记毎个地段中的“黄金地段”。不是所有高需求区域如TTDI或SS2的地段都是好的。即使是在KLCC双子塔周围的物业也有不一样的流动性和价格。
准备事宜: 分析每一地段的租金和需求量。你会看到显著的差异。
- 26. 不要被疯狂的优惠配套而误导。免费车？免费旅游？真的吗？与其送赠品不如确保你可以得到同等的现金折扣。现金永远是你最好的朋友。
准备事宜: 了解物业的实际价值。研究区域的市场价格。确保你支付正确的”溢价”。但这都取决于你的经验和事前工作准备.
- 27. 不要过度融资。超额的债务负担和还款压力将使你彻夜难眠。房地产投资应该是你的被动收入，而不是你每天的噩梦。
准备事宜: 询问房贷专员的专业意见，他们将为你评估贷款额度。千万别去询问房产大师！
- 28. 不要因为单位的外围景观而决定购买，尤其你不确定物业前空置土地的未来规划。选择向内或泳池视图的单位，以减轻以后外部前景风险。现有景观不是永远和一切。
准备事宜: 尝试谷歌搜索或咨询各地方当局都会对你有帮助。
- 29. 不要购买与许多房产仲介协商出售的房产。三思而后行。问自己，为什么他们不能自己执行销售工作？你难道不担心一个连自己营销部门都没有的开发商？他们对房地产业务是否认真？即使外聘房产仲介可能会降低开发成本，但市场部门都沒有的发展商，可靠吗？售后服务呢？
准备事宜: 找出开发商和什么房产仲介合作。询问他们原因。然后看它是否合乎逻辑。如果是”胡说八道”，那你可以考虑放弃这个项目。
- 30. 如果开发商仍然在出售建好了的单位，那很可能推出价格高估市价或供过于求。
准备事宜: 检查推出时的价格和了解该地段的需求和供应。
- 31. 不要相信”好东西不便宜，便宜的东西不好”的说法。这并不完全是正确的，特别是拍卖房产。你可能会发现很好的交易。
准备事宜: 锁定你想要的物业。关注市场价格和拍卖市场，当它达到你预想的目标价格即可立刻标下它。
- 32. 不要投资离你住宅超过50公里，或10区（国际标准= 1区等于5千米的弧度）的距离。装修和行程安排将花费你更多的时间和金钱。同时也不利你的租住单位的后期维护。
准备事宜: 置业前先上网查寻距离。
- 33. 不要太注重租赁或永久地契产权。在好的地区，租赁产权物业或许会优于未成熟地区的永久产权物业。
准备事宜: 了解市场价值
- 34. 不要听太多的房地产大师的意见而忘了自己做置业前的准备事宜。
准备事宜: Propcafe的标准是直少花200个小时研究每个项目。
- 35. 不要指望全部投资都将是你的摇钱树。市场有起有落，必有得失，一般情况长期的租金回报和资本增值都应达到收支平衡。
准备事宜: 研究微观和宏观经济因素，帮助理清思绪。
- 36. 不要试图在决策过程中询问太多的意见。你有你自己的标准，通常只有你知道什么最适合自己。
准备事宜: 尽量从多方面获取更多信息和资料，而不是意见。
- 37. 不要说服自己去投资一个自我假设的决定（我不能转售或出租的话，可以自住的房产）。这两者标准是不一样的。最好买一个以投资单一目标的房产，再通过转售和使用资本收益为自己购买自住房产。
准备事宜: 先决定购买房产的作用是投资或自住，才做适当的评估。
- 38. 不要只关注新的发展项目！投资预购住宅（发展商将尚未竣工的商品转售给承购者）能让你在两至三年后获取盈利。而购买二手市场的房产可能会让你通过租赁收入或转售获得直接的利润。所以，不要把自己只局限在开发商的预购项目。
准备事宜: 与信任的房产经纪建立良好的关系方便获取被低估的二手产业资讯。另外，你也可以在房产拍卖会上寻获好的屋业。
- 39. 疯狂的炒作会影响你正确的判断。不要因为他人购买而不假思索的去跟风。
准备事宜: 找出别人正在“炒作”什么，并了解”释发”炒作的来源和相关人士沟通。
- 40. 不要以交通拥堵作为放弃购买物业的的标准。重交通区一直是大众市场的资本增值要点。
准备事宜: 不要只专注交通拥堵的状况，应多分析需求、供给和市场价值。 
- 41. 不要跟随发展商的脚步。切记准则”地点，地点，地点”。知名开发商在未成熟区域的的项目可能比新开发商在成熟区域的项目差。
准备事宜: 研究新开发商的背景。确认知名开发商的项目合理价格。
- 42. 不要认为房地产旺盛期（2008-2012年）是一个十年的活动周期，这是千载难逢的，你无法预测。确认你选购的用途不是炒房而是中长期租金收入。
准备事宜: 时刻留意产业新周期的动向，并调整你的策略。
- 43. 不要难过和放弃。错过了一个好的交易不会让你更贫穷。
准备事宜: 及时更新房产信息。那么你就不会错过任何好物业。切记跟随我们的脸书！
- 44. 不要以为知名开发商必定会交出优质的房产。产品的最终质量主要取决于他们指定的承包商。许多开发商也只是一个”营销公司”，他们只是负责出售。保修期内的维修也一样。虽然开发商扮演了一个管理承包商的角色，但有时完工时还是会发现许多缺陷。
准备事宜: 记下主要的承包商的信息。考察完成的工程而不是预售楼的显示单位。
- 45. 不要以为所有的开发商都能像经济繁荣时交付完全优质的物业。当你向一个没有房产开发记录的发展商购买物业时，确保你彻查董事的背景和他们执行计划的能力。房地产蓬勃发展的时候，任何人都可以建造并售完。但当经济冲缓时，很多没有财政支援的新手开发商必定出现困难。尤其是没有经历过经济衰退的年轻公司负责人。
准备事宜: 查询 SSM information, 只花小费就能让你更了解发展商的背景和财政能力。
- 46. 如果你以炒房为投资意图，不要购买不愿意在市场营销上花费的房产项目，即便它是有信誉的老字号。市场买家已经改变，他们喜欢炒作和即时创建品牌。以旧的方式出售物业不会在短期内推高价格。这完全是基于投资炒房的角度。
准备事宜: 多阅读报纸和社交媒体。了解买房者的需求和想法。还是劝告勿炒作房产.
- 47. 别忘了房产的利润取决于当初买进的时机，而不是卖的时机。因为每个人都可以卖，买对了才就是成功的基础.
准备事宜: 投资者应该比别人提前做研究工作以获得”最有价值”的单位。当市场正在放缓 ，赢家和输家可能取决于价格和单位区别. 如果你不能控制外在因素， 那么你就应该好好准备和了解内在要求.
- 48. 永远不要有”只跟随十大知名发展商”的心态。这不适用于现在具有挑战性的房地产市场。即使是好的开发商也不断给予优惠的价格以出售商品。早期的买家可能遭受价格停滞不前或下跌的压力。
准备事宜: 请花至少200小时研究项目和相关地段。
- 49. 不要向非法高利贷借钱或刷信用卡购买物业。房产的资本升值是不可能超越这些信贷机构收取的利息。不要自以为聪明，可以使用一个更便宜的基金或作出比这笔资金更高的回报。当形势不如预期，它将带来巨大的损失。
准备事宜: 做好理财规划，如果你负担不起，就不要把自己陷入困境。
- 50. 不要在房地产展销会上购买物业（尤其是土著展销会），大部分参与的开发商都是为了清除滞销的商品。如果是一个好的房地产项目，他们都会在发布时或短期内一扫而空，无需等待展销会继续推销商品。
准备事宜: 出席房地产展销会可以收集信息和理解在市场上滞销的商品。房地产展销会是一个好地方让你知道更多产业，而不是购买更多产业。
A2. 投资用途（共管式公寓分析）
- 51. 不要忘记物业的周围景观只是短暂的，特别是在一个未成熟的区域。高的楼层并不意味着什么，下一个新建的公寓随时可能建得比你更高。
准备事宜: 实际考察地点和咨询相关地方机构。
- 52. 不同的布局和规模的公寓会影响物业的流动性。公寓面积大于2000平方的一般在转售市场是非常缺乏流动性。昂贵的价格将缺乏大众购买的市场。
准备事宜: 不要只看每平方英尺的价格，必须看绝对价格（absolute price，最终定价）。
- 53. 不要太沉浸于象征吉隆坡的双峰塔（KLCC）傲人景观，特别是购买投资性质的房产。开发商的溢价通常不值得这额外的花费。
准备事宜: 在溢价和景观中取得平衡。如果景观是市场竞争中重要的元素，那选择合理的”中高档”单位而不是”疯狂加价”的高单位。
- 54. 不要太过着迷于建筑的外表，而忽略投资的基本面、租赁需求和物业的位置。
准备事宜: 复习房地产投资基础。阅读这篇文章一定会对你有帮助的!
- 55. 不要买“可负担住宅”作为投资目的，因为产品的差异性很小，在销售期上也有限制。
准备事宜: 可负担住宅是给低收入群者。作为一个有道德的投资者，你可到别处去赚钱。不需做研究，跳过它!
- 56. 不要购买高层向内部景观的单位，溢价是不值得的。
准备事宜: 如果你不想你的单位最终面对窗户/墙/阳台，记得询问发展商建筑物之间的距离!
- 57. 不要买郊区的小户型房子，如家庭式办公室（soho). 仅因为较低的入门价格是不正确的投资或购屋准则。
准备事宜: 研究各市场的供求和差价，包括有地房产，共管式公寓，小户型房子（soho,sofo etc)。如果差别不多，就忘了这类型的小户型多用途产业。
- 58. 最好不要投资高密度的公寓. 虽然这意味着转化为较低进场价格但通常也限制其收益. 因为潜在买家有很多其他低密度公寓的选择。
准备事宜: 考察拥有超过1000个单位的完成项目。你就会了解为什么。
- 59. 如果你期望你的物业节节攀升，就不要广意的考虑区域位置，例如，双峰塔周围（KLCC）的物业，单位的位置必须要在主要道路或至少建筑物在主要道路上可见。而不是一些隐藏的巷子或背街小巷。
准备事宜: 背街小巷是不符双峰塔（KLCC）的标签。如果你很难在城市主要道路找到它，那就忘了吧!
- 60. 不要购买向着电缆的单位。即便你不介意，很多买家也会借此机会压低你的单位售价。
准备事宜: 现场考察！如果你坚持要买它，确保有有很大的折扣。
- 61. 不要购买设计太过前卫或复杂的物业。美丽的东西通常很难保养。即使可以保养，维护费用也会很高。一些建筑商可能无法完成有艺术感的前卫设计概念或偷工减料来节省预算成本。
准备事宜: 查看建筑商以前完成的项目。如果他们不曾建筑这类型前卫或复杂的设计，请降低对完成品的期盼。
- 62. 不要支付过高的附加价格于综合购物中心的公寓。尤其购物中心的单位是分契式所有权（Strata Title）出售，而不是由一个有信誉的零售销售团队管理。
准备事宜: 检查在该地区对购物中心的需求和它的可持续发展性。如果没有具体计划或策略性商家在购物中心的合作，那商场里店铺的出租率一般会比较低。
- 63. 不要忘记装修的成本和时间。最好是购买配有厨房和空调的单位以减少安置成本。尽量在出租之前减少你实际现金的支出。
准备事宜: 计算购买”空屋”的成本。空屋造成的机会成本(Opportunity Cost)可能会很高。另外，你需要时间安排木工提供必要的厨房橱柜或家具。
您必定难以消化这么多观点， 那我们就在这里休息一下。我们还有另外57点会在此MCO期间分享！敬请关注！如果您迫不及待，可以在这里查看我们之前刊登的英文版
请告诉你的朋友：如果他想知道购买房产时要考虑些什么，就就別错过阅读这 “购买房产时的120不”!
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