PROPCAFE™ Guide: 房购宝典 – 购买房产时的120 个“不” – Part 2

PROPCAFE 又回来了！不管是投资或房购自用，MCO空闲期间是增进房产知识的最好时机。做好准备就不会在机会降临时错过了好糠头。这是PROPCAFE 房购宝典的第二部分. 如果您想了解第一部分的指南，可以参阅此链接。

A3.投资用途（有地住宅分析）

• 64. 不要购买住宅面向T字形三岔路口（T junction ）交界处和衔接它的出口道路，因为它将很难出售。

准备事宜: 全面检查发展计划和方向。如果可以的话，最好检查一下建筑架构方案。

• 65. 不要因为角落单位附带大片的空地而购买伦此单位，它通常不会大幅增加你的资产价值。而且昂贵的价格使有意购买者却步。

准备事宜: 衡量空地每平方英尺的价格来确认是否比其他角落单位更值得。

• 66. 不要等待。从投资的角度分析，应该在大项目发展的初起阶段购买物业。基于通胀（inflation）的因素推动下，发展商未来阶段推出的价格应该不会比早期低。当然你必须对发展商有信心和相信它的执行能力。

准备事宜:  如果需要许多阶段来完成庞大的土地开发，那你得确保开发商有足够的信誉（具有较强的财务能力）来完成它。

B1. 自住用途（综合观察)

• 67. 不要选择面向西边或东边的有地房产。通常需要更长的时间来转售。时间就是金钱。当然有些人会因其风水论述而买但并不是大部分买家。

准备事宜: 方向是投资有地住宅首要检查的事。

• 68. 不要买那些接近污水池的项目。虽然部分先进污水池是没臭味的，但在某种程度上会影响资产的价格升值。

准备事宜: 实地考察。看它，闻它。

• 69. 不要以为”不受欢迎的外国人”或学生不会是你有地房产的邻居. 即使目前没有任何迹象（除了靠近大专学府），当市场是放缓时，投资者可以绝望而将无论多么奢华或高端的物业租给这群租客.

准备事宜:了解该区域的人口统计并向公寓管理层探风。其余的都不在你的控制范围。

• 70. 不要过于期盼发展商附带宽频服务的承诺。即使交接了物业，在一般情况下，电讯公司都需要几个月来建立基础设施。

准备事宜: 如果你非常重视这项服务，或者计划提前搬进去住，那你最好事先检查物业附近的光纤基础设施。现今的开发商一般使用二级宽频服务提供商，因为他们更热衷于扩大业务。

• 71. 不要以为你的楼房周围不会出现什么变化。如果你的物业座落在主要道路旁，小心它可能有面向高速公路或捷运/地铁轨道的风险。

准备事宜: 咨询地方委员会和任何发展当地计划的相关单位。

• 72. 购买住宅时不要只考量现今的状况，应该考虑未来生活可能出现的变化。比方说家庭成员增加或需要照顾年迈的父母. 生命中唯一不变的是”不断的变化”。

准备事宜: 做好长期的规划，特别是购买正在兴建的新物业。

• 73. 不要购买没有足够空间放入特大号双人床的主卧室。年龄老化、打鼾声和身体的横向扩展将使你和伴侣在小床上睡得不舒服（对有些人来说，这是是很重要的，哈哈！）。除此之外，其他原因如安置婴儿床、添加衣橱柜等，都需要额外足够的空间.

准备事宜: 向发展商确定主卧室的尺寸和面积大小。

• 74. 不要或尽量避开购买物业旁有其他正在建设的项目，它会带来的噪音和粉尘污染，也可能的破坏治安。当然，如果你很喜欢这个地方，那这个问题是次要的，你可以忽略它。

准备事宜: 实地考察和咨询地方委员会关于建筑物旁空地的发展。

• 75. 不要购买离父母或岳父岳母家太远的屋子。否则，长途的驾驶时间将影响家庭聚会或应对紧急情况时的不便。

准备事宜: 衡量居住在父母附近和维护隐私的需要。有些人更倾向于保持一定的距离以维持良好的关系。两者皆适用。

• 76. 不要完全相信销售代理所说的论述. 数据是不会说谎，所以做你的研究，相信你的直觉和事实。

准备事宜: 上网核对所有的信息，并询问其他房地产投资者具体的相关问题。千万别只问这个项目是否是个好的楼盘，这是一个垃圾和毫无意义的问题！

• 77. 不要完全相信预售图的艺术效果。绘画你的完美梦想家园是他们完成交易的方法。最好对预售图的艺术效果期望减半以免失望收场。

准备事宜: 核对发展商过去完成的项目和宣传册子里的艺术图。

• 78. 不要和你的女朋友、男朋友或亲戚联名购买房产，以避免未来关系变化的纠纷。

准备事宜: 如果你真的计划那样实行，记得做好最坏的打算，白纸黑字写下合约.

• 79. 不要购买太靠近河流或系水湖的房产，以避免水灾或排水沟停滞的问题。同时，系水湖也可能是蚊子滋生地。

准备事宜: 实地考察！实地考察！实地考察！

• 80. 不要让风水大师为你选择房产。你是住在那里的人，不是他。只是有你才会感觉屋里的气场的舒适感. 当然如果为了安心而做些风水修整是没问题的.

准备事宜: 走进单位，感受它。所有的人都有特殊的才能。当你进入这个单位，你就会知道它是否适合你。省了风水师的费用，拿来改造房子好了！

• 81. 在获得银行贷款之前，不要签署任何买卖合约。不管销售经纪给你什么承诺，如无义务取消合约等。（除非你打算用现金购买）

准备事宜: 如果你怀疑自己的负担能力，你可向3家银行申请贷款。贷款前尽可能事先检查。多结交从事房贷销售的朋友。

• 82. 不要等到房价下跌才购买房产。试着让自己有随时购买的能力，然后把价格压低。等待房价下降和有能力把房价压低是有区别。

准备事宜: 关注你有兴趣的房产价格以了解市价，而不是守株待兔。

• 83. 不要指望奇迹会发生在一个崭新的城镇能在短期内拥有足够的人口和设施。新城镇一般需要约至少十年的时间才能成熟并充满生气！

准备事宜: 了解新城镇的发展总规划和开发商的计划。另外，在开发商的计划再加上另5到7年的等待。

• 84. 如果你连10%的头期都付不起，而且还需要发展商提供零头期或分期付款的方式，那你就不用想买房地产了。即便有家人的帮助，错误估计负担能力，往后的日子也会很辛苦。财务危机随时发生。

准备事宜: 充分了解自己的财务能力。如果父母（FAMA）帮忙首期，确保拥有可以应付房产的期供期。

• 85. 不管市价下跌多少，不要购买那些有闹鬼、谋杀或自杀的住宅。特别是那些不敢看恐怖鬼故事电影的人！哈！

准备事宜: 对你打算购买的物业上网搜索（关键词如鬼，闹鬼，谋杀事件等）.

• 86. 如果你打算购买住宅以组织家庭，那就不要完全自己做决定。让你的妻子参与决定。幸福的妻子是男人幸福生活的开始。

准备事宜: 带她去看房子或预售厅。确保屋子符合她理想的家园。再次确认她可以接受开放式厨房(如果没有湿厨房），卧室和客厅的大小。

• 87. 不要忽略家庭计划,如果你计划在不久的将来有孩子（比方说2年之内）。确保你寻找大小合适的住宅，而不是等事情发生以后再寻找新的住所。在短暂的时间内重新安置你的家庭一般上是件件很压力的事情。

准备事宜: 家庭计划!

• 88. 不要等待示范单位展出才决定来买房子。它很多时候会比早期推出的价格高很多。

准备事宜: 学习如何利用模型视觉化设想房屋布局和规模。多参观完成的房产项目以学习此技能。

• 89. 不要过分期盼宣传视频，小册子，设计规划和显示单位呈现的艺术效果，但忽略了追踪开发商之前的纪录是否信守承诺。 

准备事宜: 实地考察发展商过去完成的项目。

• 90. 不要买临近清真寺、寺庙或教堂的住宅。如果你不能忍受噪声、塞车、非法泊车和在特定的时间拥挤的人群，那就别碰这些房子.

准备事宜: 亲临现场”测试”你的容忍度。

• 91. 不要期待完美的屋子。每个屋子都会有一些不完美的地方。业主应该运用装修经验把负能量转化为正能量。

准备事宜: 购买自住房产，千万不要急着做决定。多参观几次，如果你发现你越去越不喜欢，这就意味着你应该去找其他的单位了.

• 92. 不要低估高速公路或主要大道的噪声和尘埃污染。这并不是每个人都能长期承受的。

准备事宜: 亲临现场”测试”你的容忍度

• 93. 不要只看宣传册子里提到的距离和行驶时间。购买自住房产时，确保附近有足够的便利设施，而不是连吃个早餐都需要驾驶十到十五分钟。生命是短暂的，好好的利用它。

准备事宜: 没什么比实际考察更重要。如果你连视察时都受不了，更不用说每天重复一样的生活。

• 94. 不要盲目和过于兴奋地购买新的”家”。确保平面图的布局规划符合你的要求，而不是等待正式交屋后才再进行大改造。它会增加很大的装置成本。

准备事宜: 如果真的有装修的必要，在做出决定前，确保你己多方面估计装修成本。如果你在近期打算转售或租赁，大幅改造是不需要的. 它不会使你的房产增值。你的品味也不一定适合大众市场。

B2. 自住用途（共管式公寓分析）

• 95. 不要忽略厨房通风设计的需要。避免厨房没有窗户的单位！

准备事宜: 检查单位的平面图！

• 96. 不要买没有院子或阳台的单位. 不然以后洗衣物和物件管理都会是场噩梦. 更不用说这会造成部分吸烟者在封闭的环境吸烟并乱丢烟头。

准备事宜: 自住的单位当然是选有阳台的，这是不用思考的问题。

• 97. 不要买公寓和停车场分开的住宅。把你日常购物的商品从停车场拿到你的住处是很累的，尤其中间有许多桥梁和通道。

准备事宜: 尝试问自己你一天可以重复做多少次，更不要说你突然想到你有东西留在车里（当你已经在第四十层走廊了！）

• 98. 不要购买没有停车场或只有一个停车位的中型住宅。不是所有的物业都如双峰塔（KLCC）区域，KLCC 租户较少关注停车位的问题。我国平均每户家庭都拥有超过一辆以上的汽车。否则，最终没停车位的车子会停放在公寓外，而这必然增加了安全风险，尤其是每天到外取车的女性。

准备事宜:了解自己位车位的需要！

• 99. 如果你的经济能力只能勉强负担或不喜欢支付维修费用，就不要购买过高维护费的公寓。它通常涉及到超低密度的项目或一堆不常用到的高级设施的公寓。一旦退休后，维护费很快会“吃掉”你的储蓄。购买前先衡量自己的经济负担能力。

准备事宜:  家园，意味着你会长期居住的地方。以每年10%的通货膨胀率预算。计算好后才决定。

• 100. 如果你不能忍受走廊或屋子有怪味，就不要购买没有湿厨房或连露天院子都没有了的单位。尤其你是个不能忍受每天煮油炸食物的邻居。不是毎户都有完善的排气通风系统。

准备事宜:了解项目设计的缺点和你对此问题的容忍程度。

• 101. 不要以为所有单位的窗户都可以打开！尽量避免那些完全密封的窗户和依赖空调来通风的建筑物，因为一旦空调坏了，你的屋子就热气逼人。更不用说长期吸入循环空气细菌的健康风险.

准备事宜: 和发展商确认单位的格局再核对册子上提到的规格。

• 102. 不要以为很多设施就代表很好！如果公寓提供了两个或三个游泳池和其他过份的设施，它通常意味着你将要支付不必要的费用和更高的维护费。

准备事宜: 看看拥有这些设施的房子和了解它们的维护费。和这些公寓的联合管理机构成员多了解状况。

• 103. 不要忽视卫生间的重要。如果你经常有客人拜访，确保你购买的单位隔开客人专用的卫生间或而不是让客人使用卧室的卫生间（骄傲地展示你的”卧室场景”）. 通常女佣的浴室也不适合让客人使用。

准备事宜: 检查单位的格局和了解自己需求。

• 104. 即使官理层不准并不代表没有人会在公寓阳台上晒衣服。这是马来西亚！

准备事宜: 其实没有什么可以做的. 除非你是或将是联合管理机构的主席去制定最令人讨厌的罚款条规（成为大家的公敌）。

• 105. 不要假设公寓不能养宠物。马来西亚人爱宠物！要知道房子的管理规则也是可以更改的。

准备事宜:  至少检查了DMC上的任何声明。虽然不能确保未来的联合机构管理层会不会更改条约， 但这是你唯一可做的。

• 106. 不要忘了选择物业时考量空间经验法则。如果一个人住，要求至少500平方呎的空间。如果是两个人就1000平方。太小的空间，是很长久居住的。

准备事宜: 尝试寄宿500平方呎的单位。如果你认为你能忍受长期的的居住。那就去吧！

• 107. 不要以为你会充分利用公寓里的体育设施和放弃你在外的健身房会员。健身需要陪伴。一个人在空荡荡健身房独做是毫无乐趣和不会持续的。

准备事宜: 到处问问确认这说法吧。哈哈！

• 108. 不要以为住在越高的楼层，景观就越好（通常不需要）。当电梯出现故障，你需要更多的耐心，还有你超强的壮腿。

准备事宜: 衡量景观和实践。不幸的是，马来西亚服务质量有时可能会很糟糕的。

B3. 自住用途（有地住宅分析）

• 109. 不要相信发展商可建立另一个”DESA parkcity”相似景观环境的推销。没有多少个发展商（即便是有信誉的）可以打造如DESA parkcity 外囯式景观和环境，更不用说保持它。

准备事宜: 走访发展商过去的项目。眼凭为证。

• 110. 不要购买厨房不在低楼或近入口的物业。这对家庭主妇不实用。 

准备事宜:  检查房屋的格局，再问你太太。

• 111. 如果你将过四十岁大关，就不要购买一个3层楼的有地住宅。尤其主卧室在顶楼，长期反复地走3段楼梯对老化的膝盖不佳。最后，你极有可能会睡在低楼的客人卧室！

准备事宜: 尝试走走在展示单元上的楼梯。在三十分钟里做5次。然后休息一下，想一想。

• 112. 不要认为个人主权 围篱 护卫管理 （Fenced and Guarded – individual title) 等同于阶层地契屋权的管理 （Gated and guarded strata title）F&G 项目 是不能限制屋主装修. 即使项目变成了彩虹🌈漆家园，你也不能做些什么. 你的邻居可能会把整座房子变成迪士尼的粉红色或拆除整个单位，让它成为”有特色的”邻居. 不幸的是，监管委员一般对个别地契重新粉刷和装修没有很严格。

准备事宜: 向发展商提出该问的问题，分层地契或个别地契。不是只问有没有围墙或警卫室。

• 113. 不要相信发展商说清真寺会在二十年以后才建在你项目的周围 （少穆士林居民区域）。记住，如果地方议会已经决定用拨款建设清真寺或学校，发展商是不能阻止的。

准备事宜: 查询整体规划的方案和当地议会。

• 114. 购买在新的城镇，不要忘了了解整体规划的方案。确保开发商同时建造第一期住宅和商业设施。那么当你的房屋建好时，周边的商业活动也同时进行。部分的开发商，会等到有一定的人口才开始建立商业设施。一到两个的小吃档不会使正个新城镇蓬勃起来。

准备事宜: 走访并四处观察。

• 115. 不要只看房屋的示范模型。尤其排屋，确保汽车门廊可以停放至少2辆汽车，而不是前后纵列的。如果必须前后纵列或只能容得下一辆车的门廊，大多数房屋业主会将汽车停放在路边或可能造成邻居占据这些路边的街道空间而争吵。也有一些开发商故意修建街道缘石，以阻止业主到街道停车。最后所有的汽车将到处停放在街道上，路面变得狭窄，增加使用者人不必要的风险。

准备事宜: 检查汽车门廊的宽度和长度 和柱子的位置。

• 116. 不要只考虑房子，而忽略了安全。选择面积较小附有保安防护的房屋绝对比房屋面积大却没保全来得明智。以马来西亚的犯罪率来衡量，这决定绝对会让你的家人更安心。 

准备事宜: 检查开发展商提供的安全防卫设施。

• 117. 如果发展商过去没有好的纪录，就不要以为它会建立一个好的警卫室或在后期改变更好的设施和景观，即便是接近一百万元的房产。

准备事宜: 参观发展商过去完成项目的警卫室。

• 118. 不要在家里建造私人游泳池，并希望提高物业的价格。马来西亚人喜欢游泳池，但不是在自己的后院和自行交维护费。

准备事宜: 想一想是否有必要拥有私人游泳池，特别是在你的社区里己有游泳池设施

• 119. 不要购买在第一或第二层楼有超级大阳台的有地物业，或者是能举办派对的屋顶花园。由于马来西亚的天气和大多数本地人的生活方式的，它最终将没有完全被善用。屋顶花园的保养也很麻烦，除非你喜欢园艺，并愿意投入时间和精力。

准备事宜: 拜访你朋友的家就知道真相。

• 120. 购买没有保安防护的排屋时，不要买隔壁链接街角房（ corner lot ）的单位。它可能变成学校或幼儿园。这不仅是嘈杂，接送时间的交通更是一场噩梦。

准备事宜: 明智的选择你的单位。 

结论

PROPCAFE喜欢分享，但有时也可能出现偏见（毕竟我们都是人嘛）。上述”120不”是特别为想开始投资或购买自住房产的人作参考。当然，要满足上述所有的要求是不可能的，所以需用自己的标准来衡量每个因素的重要性，尽量不要重复以上错误。如果一些语句对你来说完全没有意义，就不要把它看得太重。分享是关心，以你也可以在这里和我们的读者分享您的观点。让我们把这篇文章和留言作为房地产爱好者最有价值的参考！

告诉你的朋友：如果他想知道购买房产时要考虑些什么，就別错过阅读这 “购买房产时的120不”! 英文版可在此点击。

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