Author: Kopi O Peng

几个月前，郑水兴大师在（星洲日報／投資致富‧產業焦點）的撰文中，对马来西亚的房地产做了几项预测，propcafe.net 按郑大师的预测，拟出我们的看法，愿与读者分享：-   第一預測  全球透過房產公開“籌款＂ 鄭水興表示，如今有一很明顯的現象，即是世界多個國家高調地利用房產興建計劃或經濟特區來吸引全球資金。他指出，新興國家如巴西已開始通過各種投資活動，向全世界招資來發展里約熱內盧，以迎接2年後的世界杯及4年後的奧運會體壇盛事。同時，我國也透過依斯干達經濟特區，投入世界級的基建招資，寮國與緬甸也因經濟特區發展而逐漸興旺了起來。 “不僅新興國家，即使富裕如中國也積極開發第二、三線城市，在南寧、成都、杭州、無錫等地方建設了多個經濟特區來招資。＂此外，馬爾代夫、西班牙、德國、英國、澳洲等條件優越的國家也向世界投資者招手，甚至連美國都鋪紅地毯向亞洲國家吸引投資。房地產市場也因世界各國的推出發展計劃產生重組現象。  [propcafe.net： 以经济学的 Y=C+I+G+X-M 理论而言，房地产的确可以带动经济，因为它可以牵动32种行业，如建筑，装修，室内设计，家具，灯饰，房地产中介，银行，保险业等， 政府积极带动特区如依斯干达经济投资，不仅增加了政府投资 (G↑) ，刺激了私人界的注资 (I ↑)，32种行业的消费会额会增加 (C ↑)，也会吸引外资投资本国 (X↑)，无形中提升了倍增效应（Multiplying effect）】。 第二預測 房產熱點南移 在房地產熱點方面，鄭水興發現投資者的焦點有往南移的傾向。鄭水興指出，中國藉著各種經濟活動向東南亞國家招商，日本已計劃在今年進軍東南亞市場，連美國也出訪緬甸，積極跟東南亞打交道。即使我國本身投資熱點也往南移至柔佛依斯干達。 “在我的預測之中，依斯干達在今年必定大熱，特別是新加坡與中國的投資者更加為之瘋狂，大馬投資者也會把焦點從其他城市移到依斯干達，而且同時受益的還有柔佛新山地區。＂此外，鄭水興表示，全球化、歐美及中日南下的趨勢，會促使2013年房地產市場再度起飛。 东南亚的房地产的确在近期内受到许多海外关注。 【propcafe.net: 伊斯干达似乎有过热的现象，归咎于从彼岸新加坡涌过来的投资者，伊斯干达的确热力四射，可是热力是否可持久，得看谁将成为下一届首相，下一届的巫统党内选举将成为关键，所谓一朝天子一朝臣，新上任的首相会重新规划发展区，如老马时期的布城，阿都拉时期的北部经济走廊，南部经济走廊等。伊斯干达 与前首相老马的布城有异曲同工之妙，都是以政治为导向的发展区域，成功与否，得看哪个政党及哪位领袖当家】   第三預測 東南亞房產崛起 鄭水興表示，東南亞原本就是一個很龐大的市場，從近期東西方大國都積極向東南亞國家示好的行動中，可看見他們對東南亞的興趣，如美國，近來就很注重搞好與泰國、柬埔寨及緬甸的外交關係。 他指出，印尼與緬甸將是東南亞新崛起的兩大紅星。“印尼的龐大人口消費力及低廉勞工，緬甸從封閉到開放，都能吸引外資前來投資，在突然受到全球化的衝擊下，最先上漲的必然是房地產。＂ 儘管如此，鄭水興表示，擁有健全與穩定的法治，大馬與新加坡繼續保持在東南亞的優越地位無可取代。“很多商家開發東南亞市場時，都會選擇這兩個國家設為區域中心，所以在金融、辦公、行政等方面的服務領域會向好，房地產也因此受惠。＂ 【 Propcafe.net：新加坡近来政府的一系列打房政策已经凑效，外国人在新加坡置业需付出相当大的代价，颇高的印花税，房屋销售税，银行的严厉政策，冷却了外资的投资性质。相较之下，大马的打房政策还是相当温和的，原因无他，在大马，大部分主要的发展商都是国营或国资企业，打房策略如太紧绷，会影响这些国资发展商的前景】   第四預測 旅遊項目屬獨立創造熱點 旅遊地點能帶動附近一帶的房地產價值，鄭水興表示，一些地區的發展也在積極推動旅遊發展，讓其成為有別於經濟特區的獨立創造的投資熱點。“墨西哥的坎昆、泰國的曼谷，特別是澳洲的黃金海岸，都是一些房產被旅遊業帶動發展蓬勃的地區。＂ “我預測在2018年，旅遊相關產業如酒店、度假村、生態旅遊公園、民宿、高爾夫球場一帶的產業將是價值最高的房地產業。＂他也指出，商務旅遊業在大馬已開始受注重，“大吉隆坡計劃＂中振興商務旅遊業方面就包括鼓勵2013至2016年之間建立更多的會議廳及四或五星級酒店，以容納更多來自世界各地的商旅人士。 【propcafe.net大马的主要投资地点还是集中在三大城市，即吉隆坡，槟城，及新山伊斯干达。其他旅游景点的房地产业，如马六甲，浮罗交怡，亚庇，金马伦的旅游产业还是不成气候】       第五預測 有錢人會更有錢 鄭水興表示，房產投資近年內造就了很多百萬富翁，這現象在中國或其他新興市場尤其普遍。他說，富人會比一般的人較有財力與網絡透過房地產賺錢，由於今年銀行會加緊信貸條規，融資難度增高，現金充裕的人總會比較有優勢，進一步促使有錢人變得更加富有。 【 propcafe.net：不只中国，其实全世界也一样，按20：80常例，世上20% 的富人拥有世界80%的财富。打房策略越加严厉，只能打击到芝麻绿豆的小投资者，手上现金流优渥的富人投资者还是不受打击的】 第六預測 二手房市價值高 鄭水興形容大馬的二手房市像孤兒一樣沒人照顧，他鼓勵政府給予適當的關注，二手房市其實擁有很高的價值。鄭水興表示，政府或發展商不應該僅僅注重如何抬高價錢或全數售出，而應該注重買家或租戶的使用目的，因為房產的用處可以決定它日後的價值。 “如果政府引進外來的投資者，是為在大馬建立第二家園，或計劃設立多間分店，那麼這些投資者是最優質。＂鄭水興舉例說，KLCC區有一棟樓的地點與發展商都很理想，可是其中80%的買家是外國投資者，2009年債務危機發生後，投資者將產業摒棄，無人使用。數年過去，該產業即成為不是很理想、投資回酬低的房產。“政府若能在二手房方面照顧好，房產會才能長期發展，這對各個方面人士都好。＂ […]